Licencia de apertura y actividad de establecimiento

Licencia de apertura y actividad de establecimiento

Licencia de apertura y actividad de establecimiento

La finalidad de la licencia de apertura o actividad de establecimiento es la verificación de que el local donde se va a ejercer el negocio cumple con los requisitos establecidos en la distinta legislación.

Se trata de una licencia municipal para poder realizar una actividad comercial, de servicios o industrial.

El Ayuntamiento será el garante de que dicho establecimiento cumple las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad…licencia_de_apertura_actividad_local

Como veremos, a partir de 2012 se “relajaron” los controles administrativos para otorgar las licencias de apertura en beneficio del desarrollo de la economía.

Os explicaremos, además, las distintas clases de actividades, cuánto cuesta una licencia de apertura y cómo hacer el traspaso de una licencia de actividad.

Licencia de apertura de un local

Lo primero que tenemos que hacer cuando vamos a desarrollar una actividad económica es solicitar la licencia de apertura de un local en nuestro Ayuntamiento.

Será ahí donde nos indicarán los requisitos que debe cumplir el establecimiento en el que montaremos nuestro negocio.

simplificación_licencia_de_aperturaA raíz de la ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios se produjó una simplificación y flexibilización a la hora de otorgar las licencias de apertura.

De forma general, cualquier ejercicio de una actividad no estará sometido a la obtención de licencia o autorización preventiva.

Dicho esto, si que se someterán a licencia las actividades que incidan en el medio ambiente, en la seguridad o salud pública o que impliquen el uso privativo y ocupación de bienes públicos.

Cuando el ejercicio de una actividad no requiere una autorización previa o habilitante, el Ayuntamiento deberá disponer de procedimientos de comunicación previa o declaración responsable.

Es así como llegamos a la distinción entre actividades inocuas y actividades clasificadas.

Diferencia actividades inocuas y actividades clasificadas

En función del grado de molestias o riesgos a los ciudadanos o al medio ambiente, podemos distinguir entre actividades inocuas y actividades clasificadas.


El ejercicio de determinadas actividades minoristas y la prestación de algunos servicios realizados en establecimientos permanentes con superficie no superior a 300 metros cuadrados ha eliminado la burocracia suprimiendo las licencias previas municipales.

Este es el supuesto de las actividades inocuas que son aquellas que generan pocas molestias y tienen poca incidencia en el medio ambiente como por ejemplo un pequeño comercio o un despacho.

En este caso bastará con presentar una declaración responsable o comunicación previa en nuestro Ayuntamiento, el cual podrá realizar comprobaciones posteriores.licencia_de_actividad_inocuas

Las actividades clasificadas, por contra, son aquellas con mayor incidencia en la seguridad y salubridad de las personas generando mayores molestias.

Sería el caso de grandes industrias o centros comerciales, los cuales necesitarán de una licencia de apertura previa con unas medidas correctoras que garanticen la seguridad y salud de la actividad.

Traspaso de licencia de apertura

Hay que decir que la licencia de apertura o funcionamiento  se concede a la persona que vaya a desarrollar la actividad económica concreta.

Si se produce un cambio en los propietarios del establecimiento habrá que realizar el traspaso de licencia de apertura.

licencia_de_aaperturaPuede darse también la circunstancia de que lo que se realice sea un cambio en la actividad que se venía realizando.

En estos casos habrá que notificar al Ayuntamiento y manifestar que no ha habido variaciones en la actividad, ni modificaciones en el local o en los elementos sustanciales.

Posteriormente el técnico municipal verificará que dicho traspaso de licencia de apertura no supone un cambio de actividad ni que se han modificado los requisitos originarios.

En caso contrario, habría que iniciar un nuevo expediente de licencia de actividad.

¿Cuánto cuesta una licencia de apertura?

Para determinar cuánto cuesta una licencia de apertura, en primer lugar, habrá que ver lo que disponen las ordenanzas fiscales al respecto para ver la tasa establecida por cada Ayuntamiento.cuanto_cuesta_licencia_de_apertura

Este precio dependerá de los metros cuadrados del establecimiento, de la zona en la que se ubique, de si se trata de un local o una nave industrial…

Tendréis que ir a vuestro Ayuntamiento para que os informen del caso concreto.

La otra variable que determina cuánto cuesta una licencia de apertura es el proyecto técnico realizado por un profesional competente, un arquitecto, ingeniero, arquitecto técnico…

En este caso el precio dependerá si es una actividad inocua, la cual requiere un proyecto más sencillo y, logicamente, más económico o, si por el contrario, es una actividad clasificada, la cual requerira un proyecto más complejo y costoso.

Y con todo esto, por fin podréis empezar ese negocio que tanto tiempo llevaba en vuestra cabeza.

También podéis echar un vistazo para ver cómo crear una empresa desde cero.

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Cambio de cultivo en Catastro

Cambio de cultivo en Catastro

¿Cómo hacer un Cambio de cultivo o uso en Catastro?

¿Está pensando realizar un cambio de cultivo en esa finca de secano y transformarla a regadío?

¿Quiere rentabilizar su vieja tierra de matorral y plantar almendros u olivos?

Este proceso no suele ser tan fácil como imaginamos, ya que es necesario un cambio de uso ante la Administración.cambio_de_cultivo_catastro

El primer paso es realizar un cambio de cultivo o aprovechamiento ante el Catastro.

Para ello disponemos de un plazo de 2 meses desde el día siguiente a la terminación de los trabajos necesarios.

Habrá que presentar el modelo 904N y aportar la documentación que nos requieren.

Modelo 904-N Catastro

El modelo 904N del catastro podemos presentarlo de forma telemática, o bien, presencialmente.

modelo_904N_catastroSi optamos por hacerlo telemáticamente nos dirigiremos a la sede electónica del Catastro.

La otra alternativa es ir en persona a cualquiera de las Gerencias del Catastro, en el Ayuntamiento donde se ubique la parcela en cuestión o en los organismos a que se refiere el art. 16.4 de la ley 39/2015.

La documentación necesaria que exige el modelo 904N es la siguiente:

1.- Número de identificación fiscal (N.I.F.) o documento nacional de identidad (D.N.I.), original o fotocopia cotejada.

2.- Documento que acredite el cambio de cultivo, ya sea autorización administrativa, proyecto visado o informe técnico, original o fotocopia cotejada.

3.- Referencia catastral del inmueble.

4.- Descripción gráfica de la situación resultante, sobre plano catastral obtenido de la sede del Catastro.

5.- Planos a escala o croquis que reflejen las cotas para realizar el calculo de superficies.

6.- En caso de actuar con representente, documento que acredite la representación.

Informe tecnico cambio de cultivo

Para realizar el cambio de cultivo o uso ante el Catastro es necesario un certificado o informe técnico.informe_tecnico_cambio_cultivo

El técnico se desplazara a la finca objeto de alteración catastral y realizará el informe de viabilidad.

Con este informé técnico para cambio de cultivo se verificará si se cumple con la normativa correspondiente del nuevo uso.

Si es viable el informe, se redactará el proyecto y documentación necesaria para su posterior presentación ante la administración competente.

Pasar finca de secano a regadio

cambiar_cultivo_catastroSuele ser habitual que un propietario desee pasar finca de secano a regadío.

En primer lugar, tendremos que verificar la situación de nuestra finca en el catastro.

Una vez comprobado que tenemos una parcela en secano toca modificar su estado.

Para ello tendremos que acreditar la suficiencia de recursos hídricos de nuestra finca.

Necesitaremos una concesión de agua de la administración respectiva que verifique la posibilidad de cambio a regadío.

También habrá que contar con un proyecto de transformación de secano a regadío realizado un técnico.

Con mucha paciencia y si todo va correctamente en unos meses habrá realizado su cambio de cultivo en el catastro de esa finca que tenía abandonada.

Puede que también le interese echar un vistazo al certificado de antigüedad de su vivienda.

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Legalizacion de obras sin licencia

Legalizacion de obras sin licencia

Legalizacion de obras sin licencia

La legalizacion de obras sin licencia es uno de los casos más habituales que surgen en el día a día del área de urbanismo del Ayuntamiento.

Cuando se dan estos casos el ciudadano suele alegar el tan manido desconocimiento de la normativa.

Muchos basan su defensa manifestando que estaban realizando una “obrilla” y no sabían que necesitarán permiso o licencia municipal.legalizacion_de_obras_sin_licencia

Aunque la realidad es que la mayoría lo hacen para evitar pagar las tasas o impuestos municipales.

Otras personas, cansadas de las trabas burocráticas, directamente realizan la construcción para posteriormente recurrir a la legalización de obras sin licencia aunque ello conlleve una sanción administrativa.

Por todos es conocida tan bien la frase de “las cosas de palacio van despacio”.

Sea por el motivo que sea, lo que esta claro es que las obras de construcción, de nueva planta o ampliación, de reforma o rehabilitación, que afecten a la estructura o al aspecto interior o exterior requerirán previa licencia urbanística municipal.

Clases de licencias de obras

Antes de empezar, lo primero será distinguir entre obras mayores y obras menores, ya que tendrá importantes efectos jurídicos la distinción entre unas y otras.

legalizar_obras_sin_licenciaHabrá que acudir a la jurisprudencia para clarificar ambos conceptos, aunque cada vez más la normativa autonómica han ido precisando los distintos supuestos.

La jurisprudencia ha establecido en varias sentencias que cuando sea necesario proyecto técnico se calificará como obra mayor, concluiremos, por tanto, que las obras menores no necesitan proyecto.

Podriamos decir que las obras mayores son las que implican una reforma completa de la construcción o edificación, con un incremento del volumen o la superficie, un ejemplo sería la construcción de una casa o su reforma integral.

Mientras que las obras menores se limitan a modificar la construcción sin alterar su estructura o uso del edificio y con un escaso presupuesto, como por ejemplo alicatar un baño, sustituir suelos, cambiar fontanería…

¿Cómo legalizar obras sin licencia?

Normalmente el procedimiento de legalizacion de obras sin licencia se inicia previa denuncia de un particular o por un informe de la policia local o de algún técnico del área de urbanismo.legalizacion_de_obras_sin_licencia

Tendremos que proceder al restablecimiento del orden jurídico perturbado por los actos realizados sin licencia municipal o fuera de las condiciones establecidas en la misma.

Es aquí cuando habrá que proceder a la legalización de las obras ejecutadas sin licencia o la la reposición a la realidad anterior, dependiendo si las obras son compatibles o no con la normativa urbanística.

Si se declara que los actos se ajustan a la legislación vigente, podrán legalizarse las obras realizadas y se dará por finalizado el procedimiento.

Si los actos de construcción o edificación no son acordes con la normativa urbanística se procederá a reponer la realidad física alterada a la situación anterior.

En caso de infracciones graves o muy graves, se podrá imponer una indemnización sustitutoria, a parte de la sanción que se imponga por la infracción urbanística.

¿Cuándo prescriben las obras sin licencia?

obras_ejecutadas_sin_licenciaEl plazo de prescripción de las obras sin licencia dependerá de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos y del tipo de infracción urbanística cometida.

La protección de la legalidad urbanística se podrá llevar a cabo mientras que las obras de construcción se estén ejecutando y no prescribirán los actos realizados sin licencia.

En el caso de obras ejecutadas sin licencia ya terminadas muchas Comunidades establecen el plazo de 6 años para su prescripción.

En el caso de obras paralizadas durante su ejecución, el acto administrativo de paralización servirá como prueba para el computo del plazo de prescripción.

certificado_antigüedad_viviendaEn el caso de obras ya ejecutadas servirá cualquier medio de prueba. En este caso la carga de la prueba corresponderá al titular de la obra sin licencia, no a la Administración.

Sin embargo, hay supuestos en los que no será admisible el plazo de 6 años para la prescripción de los actos de edificación o construcción realizados sin licencia.

Estos son los casos de terrenos de especial protección, como las zonas de influencia del litoral o las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

En definitiva, podemos ver que la legalizacion de obras sin licencia es posible a posteriori siempre que dichos actos no vayan contra la normativa urbanística.

Además, llevarán aparejada la correpondiente sanción administrativa por haber realizado actos sin la previa licencia municipal.

Puede que también te interese saber qué es y para qué sirve el certificado de antigüedad de una vivienda para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

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Nueva Ley Urbanismo Sostenible Andalucia

Nueva Ley Urbanismo Sostenible Andalucia

Nueva Ley Urbanismo Sostenible para Andalucia

El Gobierno de la Junta ha acordado enviar al Parlamento el anteproyecto de Nueva Ley para un Urbanismo Sostenible en Andalucía.

Esta nueva ley se pretende que este lista para el mes de junio (ya va con retraso) y quiere sustituir a la normativa vigente del año 2003.nueva_ley_urbanistica_andalucia

El anteproyecto de Ley de Urbanismo Sostenible de Andalucía (L.U.S.A.) pretende evitar los errores de la “legislación pasada”.

Como echaremos de menos a la aún vigente Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (L.O.U.A.).

Como se ha comprobado, la actual norma urbanística no ha dado respuesta a las exigencias de los municipios y ha eternizado la aprobación de los Planes Generales de Ordenanción Urbana.

Novedades nueva ley urbanística de Andalucia

La Nueva Ley Urbanística de Andalucía reorganizará las figuras de planeamiento, introducirá medidas para conseguir un urbanismo sostenible y reforzará la protección de los suelos rústicos.

nueva_ley_urbanistica_andaluciaAdemás, quiere ser un revulsivo que potencie y genere actividad económica y simplificar la actividad administrativa acortando los plazos.

Por ejemplo, se quiere pasar de 8-10 años en la aprobación de un P.G.O.U. a unos 3-4 años (sin comentarios).

Y así evitar que la legislación sea un freno para el desarrollo económico de los municipios.

Entre las novedades más reseñables de la nueva ley de urbansmo sostenible de Andalucía podemos destacar las siguientes:

  • Se crearán dos nuevos instrumentos de planificación urbanística, el Plan General de Ordenanción Estructural (P.G.O.E.) y el Plan Municipal de Ordenanción Urbana (P.M.O.U), ambas surgidas a partir de la división del actual P.G.O.U.
  • El Plan General de Ordenanción Estructural define el modelo de ciudad a medio y largo plazo, establecerá las clases y categorias de suelo, sistemas generales, provisión de V.P.O.
  • El Plan Municipal de Ordenanción Urbana concretará las previsiones fijadas en el P.G.O.E. y organizará de forma detallada el suelo urbano a corto y medio plazo.
  • Se crea el Estudio de Ordenación para modificar parcelas concretas.


Por otro lado, se siguen manteniendo los Planes Parciales y Especiales, el Estudio de Detalle, el Catálogo y las Ordenanzas Municipales de Edificación y Urbanización.

Ley para un urbanismo sostenible en Andalucia

El Urbanismo Sostenible ha sido uno de los pilares en la redacción de normas urbanísticas de la Junta de Andalucía.urbanismo_sostenible

El suelo es un recurso limitado que tenemos que proteger y nos debe llevar a un urbanismo responsable con el Medio Ambiente.

Se añaden nuevos principios que deberán regir cualquier actividad urbanística que se desarrolle.

La nueva Ley para un Urbanismo Sostenible de Andalucía quiere priorizar la ciudad ya existente.

La preservación del suelo rústico se convierte en una de las prioridades de la nueva legislación urbanística de Andalucía.

El suelo rústico englobará ahora las anteriores categorias que se le atribuían al suelo no urbanizable.

Se crea el concepto de espacio verde urbano vinculado a las zonas arboladas de la ciudad para que puedan absorber dióxido de carbono.

Simplificación administrativa urbanismo Andalucia

Restar complejidad al nuevo texto normativo es una de sus prioridades, unificando las normas estatales y autonómicas que incidan en el urbanismo.

urbanismo_sostenibleSe recoge la normativa referente a rehabilitación y renovación urbana, así como la de las edificaciones irregulares en suelo no urbanizable.

En definitiva, el anteproyecto para la nueva ley urbanística de Andalucía pretende una reactivación de la economía mediante un urbanismo sostenible.

Aunque aún tendremos que esperar unos meses para comprobar la efectividad de la nueva norma y ver si responde a las necesidades de una población y ciudad en continuo crecimiento.

El anteproyecto de ley recoge las peticiones de colegios profesionales, empresarios y sindicatos en la fase de audiencia e información pública que permita mejorar el texto.nueva_ley_urbanistica_andalucia

La experiencia me dice que seguramente, por un motivo u otro, se retrasará su aprobación y esperemos que los grandes propositos con los que suelen nacer las grandes leyes no queden en papel mojado.

Aunque daremos un margen de confianza y esperemos que esta nueva ley para un urbanismo en Andalucía cumpla con las expectativas de los empresarios generando actividad económica y eliminando trabas burocráticas que terminan espantando la inversión.

Así como que de respuesta a las entidades locales acortando los plazos de aprobación de los intrumentos de planeamiento que se terminan eternizando en el tiempo e impiden el desarrollo de los pequeños y medianos municipios.

Será necesario que la Administración autonómica, estatal y local remen en la misma dirección y agilicen la parte que corresponde a cada una de ellas.

Si conseguimos esto la nueva legislación terminará redundando en beneficio de la ciudadanía y del medio ambiente en el que vivimos.

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