Legalizacion de obras sin licencia

La legalizacion de obras sin licencia es uno de los casos más habituales que surgen en el día a día del área de urbanismo del Ayuntamiento.


Cuando se dan estos casos el ciudadano suele alegar el tan manido desconocimiento de la normativa.

Muchos basan su defensa manifestando que estaban realizando una “obrilla” y no sabían que necesitarán permiso o licencia municipal.legalizacion_de_obras_sin_licencia

Aunque la realidad es que la mayoría lo hacen para evitar pagar las tasas o impuestos municipales.

Otras personas, cansadas de las trabas burocráticas, directamente realizan la construcción para posteriormente recurrir a la legalización de obras sin licencia aunque ello conlleve una sanción administrativa.

Por todos es conocida tan bien la frase de “las cosas de palacio van despacio”.

Sea por el motivo que sea, lo que esta claro es que las obras de construcción, de nueva planta o ampliación, de reforma o rehabilitación, que afecten a la estructura o al aspecto interior o exterior requerirán previa licencia urbanística municipal.

Clases de licencias de obras

Antes de empezar, lo primero será distinguir entre obras mayores y obras menores, ya que tendrá importantes efectos jurídicos la distinción entre unas y otras.

legalizar_obras_sin_licenciaHabrá que acudir a la jurisprudencia para clarificar ambos conceptos, aunque cada vez más la normativa autonómica han ido precisando los distintos supuestos.

La jurisprudencia ha establecido en varias sentencias que cuando sea necesario proyecto técnico se calificará como obra mayor, concluiremos, por tanto, que las obras menores no necesitan proyecto.

Podriamos decir que las obras mayores son las que implican una reforma completa de la construcción o edificación, con un incremento del volumen o la superficie, un ejemplo sería la construcción de una casa o su reforma integral.

Mientras que las obras menores se limitan a modificar la construcción sin alterar su estructura o uso del edificio y con un escaso presupuesto, como por ejemplo alicatar un baño, sustituir suelos, cambiar fontanería…

¿Cómo legalizar obras sin licencia?

Normalmente el procedimiento de legalizacion de obras sin licencia se inicia previa denuncia de un particular o por un informe de la policia local o de algún técnico del área de urbanismo.legalizacion_de_obras_sin_licencia

Tendremos que proceder al restablecimiento del orden jurídico perturbado por los actos realizados sin licencia municipal o fuera de las condiciones establecidas en la misma.

Es aquí cuando habrá que proceder a la legalización de las obras ejecutadas sin licencia o la la reposición a la realidad anterior, dependiendo si las obras son compatibles o no con la normativa urbanística.

Si se declara que los actos se ajustan a la legislación vigente, podrán legalizarse las obras realizadas y se dará por finalizado el procedimiento.


Si los actos de construcción o edificación no son acordes con la normativa urbanística se procederá a reponer la realidad física alterada a la situación anterior.

En caso de infracciones graves o muy graves, se podrá imponer una indemnización sustitutoria, a parte de la sanción que se imponga por la infracción urbanística.

¿Cuándo prescriben las obras sin licencia?

obras_ejecutadas_sin_licenciaEl plazo de prescripción de las obras sin licencia dependerá de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos y del tipo de infracción urbanística cometida.

La protección de la legalidad urbanística se podrá llevar a cabo mientras que las obras de construcción se estén ejecutando y no prescribirán los actos realizados sin licencia.

En el caso de obras ejecutadas sin licencia ya terminadas muchas Comunidades establecen el plazo de 6 años para su prescripción.

En el caso de obras paralizadas durante su ejecución, el acto administrativo de paralización servirá como prueba para el computo del plazo de prescripción.

certificado_antigüedad_viviendaEn el caso de obras ya ejecutadas servirá cualquier medio de prueba. En este caso la carga de la prueba corresponderá al titular de la obra sin licencia, no a la Administración.

Sin embargo, hay supuestos en los que no será admisible el plazo de 6 años para la prescripción de los actos de edificación o construcción realizados sin licencia.

Estos son los casos de terrenos de especial protección, como las zonas de influencia del litoral o las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

En definitiva, podemos ver que la legalizacion de obras sin licencia es posible a posteriori siempre que dichos actos no vayan contra la normativa urbanística.

Además, llevarán aparejada la correpondiente sanción administrativa por haber realizado actos sin la previa licencia municipal.

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2 Comentarios

  1. Jorge

    Buenos dias:
    Referente al tema, se ha dividido un cuarto de baño en dos con un tabique ,acondicionado la mitad para minusválidos,cambio de alicatado, raspadura de paredes en planta superior del edificio y posterior pintado, cambio de una puerta de madera ( en mal estado ) que dá a la azotea por otra de antipánico acondicionando la entrada para minusválido. También se ha anclado ( sín obra ) una baranda de hierro al minarete en la azotea exterior para elevar su altura y evitar así posibles accidentes.
    Todo éllo estaba solicitado, y se ha procedido hacerlo por considerar q no entrañaba ninguna infracciòn. Sin embargo, en la misma solicitud para lo expuesto , también figuran : desmontaje y cambio de cuatro vigas grandes de madera por encontrarse en mal estado ( carcoma ) y sustitución de 7 u 8 ventanales grandes de madera por otras tantas de su mismo material al no permitirse PVC o aluminio. No habiendo se iniciado obras de estas dos partidas esperando el resultado/contestación a la solicitud d licencia. Y en la espera nos han abierto el expediente de sanción por realización obras sín licencia. Ésta se solicitó el 21/02/2019

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    • secretarioayto

      Buenos días, en principio no tiene que considerarse ninguna infracción, pero si esta claro que estamos ante una obra mayor. Por lo que veo se han realizado reformas que podriamos considerar “menores” previamente pero entiendo que todas las obras a realizar deben ir dentro de la misma licencia municipal, es decir, la licencia en este caso es un “todo”, ya que la obra no se va a realizar en distintas fases, con lo que considero razonable el inicio de expediente sancionador puesto que las obras se han iniciodo sin la preceptiva licencia municipal.

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