Certificado antigüedad vivienda

Certificado antigüedad vivienda

¿Qué es el certificado de antigüedad de vivienda?

El certificado de antigüedad de una vivienda es un informe realizado por un arquitecto o un aparejador que nos indica la fecha de terminación de una construcción existente en una determinada parcela.


Este certificado de antigüedad también lo podemos encontrar como certificado de obra antigua o certificado de legalización de vivienda existente.certificado_antigüedad_vivienda

Dicho certificado de antigüedad nos indicará, además, que sobre la edificación no extiste ningún expediente disciplinario abierto por el Ayuntamiento u otra Administración Pública.

Estos certificados de antigüedad no entran a valorar la habitabilidad o seguridad de la vivienda, con lo que no es necesario el visado colegial.

¿Para qué sirve el certificado antigüedad vivienda?

El certificado de antigüedad de vivienda permite la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de declaración de obra nueva ya finalizada cuando no se hizo en el tiempo legalmente establecido.

certificado_antigüedad_obra_nuevaEs importante señalar que será necesario que haya transcurrido el plazo de prescripción fijado para adoptar medidas que garanticen la legalidad urbanística.

Este plazo de prescripción es distinto según la comunidad autónoma en la que nos encontremos, 6 años se establecen en Andalucía, por ejemplo.

Recordamos estos plazos y cuándo prescriben estas construcciones en la legalización de obras sin licencia municipal.

Procedimiento certificado antigüedad vivienda

En este punto hay que estar a lo que establece el artículo 28.4 del Real Decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.certificado_antigüedad_vivienda

En este artículo de la Ley de Suelo englobaremos las edificaciones o construcciones ya terminadas en las que su antigüedad impida medidas de control de la legalidad urbanística.

En estos supuestos se podrá evitar su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción.

Mientras no se solicite la prescripción de una obra, el ayuntamiento podrá instar un procedimiento de disciplina urbanística, aunque posteriormente se determine que ha prescrito.

Es en estos supuestos cuando la constancia registral de terminación de obra seguirá el siguiente procedimiento para su inscripción:

1.- Se escribirán en el Registro las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen por certificación del Ayuntamiento o técnico competente, acta notarial descriptiva o certificación catastral descriptiva de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y descripción coincidente con el título. El registrador comprobará la inexistencia de expediente disciplina urbanística sobre la finca.


2.-Los Registradores notificarán al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas y harán constar en la inscripción la notificación realizada.

3.- Cuando la obra nueva se inscriba sin certificación del Ayuntamiento, éste estará obligado a dictar resolución para hacer constar en el Registro la concreta situación urbanística de la finca y las limitaciones impuestas al propietario.

Certificado del Secretario de Ayuntamiento

Cuando se solicite un certificado de antiguedad de vivienda por un interesado, esté deberá expedirse por el Secretario, previa resolución de Alcaldía.

certificado_antiguedad_viviendaPreviamente habrá que constatar la existencia de la preceptiva licencia de obras, con su proyecto técnico y certificado de fin de obra.

En caso de no existir dicha licencia municipal, se emitirá informe por el técnico municipal detallando la ubicación del inmueble, así como la antigüedad de las obras.

Será sobre la base de ese informe técnico sobre la que se elaborará el certificado del Secretario de antigüedad de la construcción.

Contenido certificado de antiguedad de vivienda

El certificado de antigüedad deberá contener la siguiente documentación:

certificado_obra_antigua

  1. Memoria que describa las obras realizadas y los materiales usados.
  2. Fecha aproximada de terminación de la edificación.
  3. Fotografías actuales de la construcción y antiguas, si es posible.
  4. Planos de distribución del inmueble.
  5. Referencia catastral de la finca

Vemos que el certificado de antigüedad de vivienda pretende inscribir en el Registro de la Propiedad una edificación que no lo estaba anteriormente.

Es independiente, que la vivienda cuente o no con la preceptiva licencia municipal, ya que es posible que la construcción se haya realizado con licencia pero sin seguir las condiciones que establece la misma.

Lo que es indispensable es que hayan transcurrido los plazos de prescipción legales que impiden ejercer medidas de legalidad urbanística contra la edificación concreta para poder inscribirla por la vía del certificado de antigüedad.

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Legalizacion de obras sin licencia

Legalizacion de obras sin licencia

Legalizacion de obras sin licencia

La legalizacion de obras sin licencia es uno de los casos más habituales que surgen en el día a día del área de urbanismo del Ayuntamiento.

Cuando se dan estos casos el ciudadano suele alegar el tan manido desconocimiento de la normativa.

Muchos basan su defensa manifestando que estaban realizando una “obrilla” y no sabían que necesitarán permiso o licencia municipal.legalizacion_de_obras_sin_licencia

Aunque la realidad es que la mayoría lo hacen para evitar pagar las tasas o impuestos municipales.

Otras personas, cansadas de las trabas burocráticas, directamente realizan la construcción para posteriormente recurrir a la legalización de obras sin licencia aunque ello conlleve una sanción administrativa.

Por todos es conocida tan bien la frase de “las cosas de palacio van despacio”.

Sea por el motivo que sea, lo que esta claro es que las obras de construcción, de nueva planta o ampliación, de reforma o rehabilitación, que afecten a la estructura o al aspecto interior o exterior requerirán previa licencia urbanística municipal.

Clases de licencias de obras

Antes de empezar, lo primero será distinguir entre obras mayores y obras menores, ya que tendrá importantes efectos jurídicos la distinción entre unas y otras.

legalizar_obras_sin_licenciaHabrá que acudir a la jurisprudencia para clarificar ambos conceptos, aunque cada vez más la normativa autonómica han ido precisando los distintos supuestos.

La jurisprudencia ha establecido en varias sentencias que cuando sea necesario proyecto técnico se calificará como obra mayor, concluiremos, por tanto, que las obras menores no necesitan proyecto.

Podriamos decir que las obras mayores son las que implican una reforma completa de la construcción o edificación, con un incremento del volumen o la superficie, un ejemplo sería la construcción de una casa o su reforma integral.

Mientras que las obras menores se limitan a modificar la construcción sin alterar su estructura o uso del edificio y con un escaso presupuesto, como por ejemplo alicatar un baño, sustituir suelos, cambiar fontanería…

¿Cómo legalizar obras sin licencia?

Normalmente el procedimiento de legalizacion de obras sin licencia se inicia previa denuncia de un particular o por un informe de la policia local o de algún técnico del área de urbanismo.legalizacion_de_obras_sin_licencia

Tendremos que proceder al restablecimiento del orden jurídico perturbado por los actos realizados sin licencia municipal o fuera de las condiciones establecidas en la misma.

Es aquí cuando habrá que proceder a la legalización de las obras ejecutadas sin licencia o la la reposición a la realidad anterior, dependiendo si las obras son compatibles o no con la normativa urbanística.

Si se declara que los actos se ajustan a la legislación vigente, podrán legalizarse las obras realizadas y se dará por finalizado el procedimiento.

Si los actos de construcción o edificación no son acordes con la normativa urbanística se procederá a reponer la realidad física alterada a la situación anterior.

En caso de infracciones graves o muy graves, se podrá imponer una indemnización sustitutoria, a parte de la sanción que se imponga por la infracción urbanística.

¿Cuándo prescriben las obras sin licencia?

obras_ejecutadas_sin_licenciaEl plazo de prescripción de las obras sin licencia dependerá de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos y del tipo de infracción urbanística cometida.

La protección de la legalidad urbanística se podrá llevar a cabo mientras que las obras de construcción se estén ejecutando y no prescribirán los actos realizados sin licencia.

En el caso de obras ejecutadas sin licencia ya terminadas muchas Comunidades establecen el plazo de 6 años para su prescripción.

En el caso de obras paralizadas durante su ejecución, el acto administrativo de paralización servirá como prueba para el computo del plazo de prescripción.

certificado_antigüedad_viviendaEn el caso de obras ya ejecutadas servirá cualquier medio de prueba. En este caso la carga de la prueba corresponderá al titular de la obra sin licencia, no a la Administración.

Sin embargo, hay supuestos en los que no será admisible el plazo de 6 años para la prescripción de los actos de edificación o construcción realizados sin licencia.

Estos son los casos de terrenos de especial protección, como las zonas de influencia del litoral o las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

En definitiva, podemos ver que la legalizacion de obras sin licencia es posible a posteriori siempre que dichos actos no vayan contra la normativa urbanística.

Además, llevarán aparejada la correpondiente sanción administrativa por haber realizado actos sin la previa licencia municipal.

Puede que también te interese saber qué es y para qué sirve el certificado de antigüedad de una vivienda para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

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Nueva Ley Urbanismo Sostenible Andalucia

Nueva Ley Urbanismo Sostenible Andalucia

Nueva Ley Urbanismo Sostenible para Andalucia

El Gobierno de la Junta ha acordado enviar al Parlamento el anteproyecto de Nueva Ley para un Urbanismo Sostenible en Andalucía.

Esta nueva ley se pretende que este lista para el mes de junio (ya va con retraso) y quiere sustituir a la normativa vigente del año 2003.nueva_ley_urbanistica_andalucia

El anteproyecto de Ley de Urbanismo Sostenible de Andalucía (L.U.S.A.) pretende evitar los errores de la “legislación pasada”.

Como echaremos de menos a la aún vigente Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (L.O.U.A.).

Como se ha comprobado, la actual norma urbanística no ha dado respuesta a las exigencias de los municipios y ha eternizado la aprobación de los Planes Generales de Ordenanción Urbana.

Novedades nueva ley urbanística de Andalucia

La Nueva Ley Urbanística de Andalucía reorganizará las figuras de planeamiento, introducirá medidas para conseguir un urbanismo sostenible y reforzará la protección de los suelos rústicos.

nueva_ley_urbanistica_andaluciaAdemás, quiere ser un revulsivo que potencie y genere actividad económica y simplificar la actividad administrativa acortando los plazos.

Por ejemplo, se quiere pasar de 8-10 años en la aprobación de un P.G.O.U. a unos 3-4 años (sin comentarios).

Y así evitar que la legislación sea un freno para el desarrollo económico de los municipios.

Entre las novedades más reseñables de la nueva ley de urbansmo sostenible de Andalucía podemos destacar las siguientes:

  • Se crearán dos nuevos instrumentos de planificación urbanística, el Plan General de Ordenanción Estructural (P.G.O.E.) y el Plan Municipal de Ordenanción Urbana (P.M.O.U), ambas surgidas a partir de la división del actual P.G.O.U.
  • El Plan General de Ordenanción Estructural define el modelo de ciudad a medio y largo plazo, establecerá las clases y categorias de suelo, sistemas generales, provisión de V.P.O.
  • El Plan Municipal de Ordenanción Urbana concretará las previsiones fijadas en el P.G.O.E. y organizará de forma detallada el suelo urbano a corto y medio plazo.
  • Se crea el Estudio de Ordenación para modificar parcelas concretas.


Por otro lado, se siguen manteniendo los Planes Parciales y Especiales, el Estudio de Detalle, el Catálogo y las Ordenanzas Municipales de Edificación y Urbanización.

Ley para un urbanismo sostenible en Andalucia

El Urbanismo Sostenible ha sido uno de los pilares en la redacción de normas urbanísticas de la Junta de Andalucía.urbanismo_sostenible

El suelo es un recurso limitado que tenemos que proteger y nos debe llevar a un urbanismo responsable con el Medio Ambiente.

Se añaden nuevos principios que deberán regir cualquier actividad urbanística que se desarrolle.

La nueva Ley para un Urbanismo Sostenible de Andalucía quiere priorizar la ciudad ya existente.

La preservación del suelo rústico se convierte en una de las prioridades de la nueva legislación urbanística de Andalucía.

El suelo rústico englobará ahora las anteriores categorias que se le atribuían al suelo no urbanizable.

Se crea el concepto de espacio verde urbano vinculado a las zonas arboladas de la ciudad para que puedan absorber dióxido de carbono.

Simplificación administrativa urbanismo Andalucia

Restar complejidad al nuevo texto normativo es una de sus prioridades, unificando las normas estatales y autonómicas que incidan en el urbanismo.

urbanismo_sostenibleSe recoge la normativa referente a rehabilitación y renovación urbana, así como la de las edificaciones irregulares en suelo no urbanizable.

En definitiva, el anteproyecto para la nueva ley urbanística de Andalucía pretende una reactivación de la economía mediante un urbanismo sostenible.

Aunque aún tendremos que esperar unos meses para comprobar la efectividad de la nueva norma y ver si responde a las necesidades de una población y ciudad en continuo crecimiento.

El anteproyecto de ley recoge las peticiones de colegios profesionales, empresarios y sindicatos en la fase de audiencia e información pública que permita mejorar el texto.nueva_ley_urbanistica_andalucia

La experiencia me dice que seguramente, por un motivo u otro, se retrasará su aprobación y esperemos que los grandes propositos con los que suelen nacer las grandes leyes no queden en papel mojado.

Aunque daremos un margen de confianza y esperemos que esta nueva ley para un urbanismo en Andalucía cumpla con las expectativas de los empresarios generando actividad económica y eliminando trabas burocráticas que terminan espantando la inversión.

Así como que de respuesta a las entidades locales acortando los plazos de aprobación de los intrumentos de planeamiento que se terminan eternizando en el tiempo e impiden el desarrollo de los pequeños y medianos municipios.

Será necesario que la Administración autonómica, estatal y local remen en la misma dirección y agilicen la parte que corresponde a cada una de ellas.

Si conseguimos esto la nueva legislación terminará redundando en beneficio de la ciudadanía y del medio ambiente en el que vivimos.

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