Legalizacion de obras sin licencia

Legalizacion de obras sin licencia

Legalizacion de obras sin licencia

La legalizacion de obras sin licencia es uno de los casos más habituales que surgen en el día a día del área de urbanismo del Ayuntamiento.

legalizacion_de_obras_sin_licenciaCuando se dan estos casos el ciudadano suele alegar el tan manido desconocimiento de la normativa y basan su defensa en que ellos estaban realizando una “obrilla” y no sabían que necesitarán permiso municipal.

Aunque la realidad es que la mayoría lo hacen para evitar pagar las tasas o impuestos municipales.

Otras personas, cansadas de las trabas burocráticas, directamente realizan la construcción para posteriormente recurrir a la legalización de obras sin licencia aunque ello conlleve una sanción administrativa.

Sea por el motivo que sea, lo que esta claro es que las obras de construcción, de nueva planta o ampliación, de reforma o rehabilitación, que afecten a la estructura o al aspecto interior o exterior requerirán previa licencia urbanística municipal.

Clases de licencias de obras

legalizar_obras_sin_licenciaAntes de empezar, lo primero será distinguir entre obras mayores y obras menores, ya que tendrá importantes efectos jurídicos la distinción entre unas y otras.

Habrá que acudir a la jurisprudencia para clarificar ambos conceptos, aunque cada vez más la normativa autonómica han ido precisando los distintos supuestos.

La jurisprudencia ha establecido en varias sentencias que cuando sea necesario proyecto técnico se calificará como obra mayor, concluiremos, por tanto, que las obras menores no necesitan proyecto.

Podriamos decir que las obras mayores son las que implican una reforma completa de la construcción o edificación, con un incremento del volumen o la superficie, un ejemplo sería la construcción de una casa o su reforma integral.

Mientras que las obras menores se limitan a modificar la construcción sin alterar su estructura o uso del edificio y con un escaso presupuesto, como por ejemplo alicatar un baño, sustituir suelos, cambiar fontanería…

¿Cómo legalizar obras sin licencia?

legalizacion_de_obras_sin_licenciaNormalmente el procedimiento de legalizacion de obras sin licencia se inicia previa denuncia de un particular o por un informe de la policia local o de algún técnico del área de urbanismo.

Tendremos que proceder al restablecimiento del orden jurídico perturbado por los actos realizados sin licencia municipal o fuera de las condiciones establecidas en la misma.

Es aquí cuando habrá que proceder a la legalización de las obras ejecutadas sin licencia o la la reposición a la realidad anterior, dependiendo si las obras son compatibles o no con la normativa urbanística.

Si se declara que los actos se ajustan a la legislación vigente, podrán legalizarse las obras realizadas y se dará por finalizado el procedimiento.


Si los actos de construcción o edificación no son acordes con la normativa urbanística se procederá a reponer la realidad física alterada a la situación anterior.

En caso de infracciones graves o muy graves, se podrá imponer una indemnización sustitutoria, a parte de la sanción que se imponga por la infracción urbanística.

¿Cuándo prescriben las obras sin licencia?

obras_ejecutadas_sin_licenciaEl plazo de prescripción de las obras sin licencia dependerá de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos y del tipo de infracción urbanística cometida.

La protección de la legalidad urbanística se podrá llevar a cabo mientras que las obras de construcción se estén ejecutando y no prescribirán los actos realizados sin licencia.

En el caso de obras ejecutadas sin licencia ya terminadas muchas Comunidades establecen el plazo de 6 años para su prescripción.

En el caso de obras paralizadas durante su ejecución, el acto administrativo de paralización servirá como prueba para el computo del plazo de prescripción.

certificado_antigüedad_viviendaEn el caso de obras ya ejecutadas servirá cualquier medio de prueba. En este caso la carga de la prueba corresponderá al titular de la obra sin licencia, no a la Administración.

Sin embargo, hay supuestos en los que no será admisible el plazo de 6 años para la prescripción de los actos de edificación o construcción realizados sin licencia.

Estos son los casos de terrenos de especial protección, como las zonas de influencia del litoral o las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

En definitiva, podemos ver que la legalizacion de obras sin licencia es posible a posteriori siempre que dichos actos no vayan contra la normativa urbanística y llevarán apareja la la correpondiente sanción administrativa por haber realizado actos sin la previa licencia municipal.

Puede que también te interese saber qué es y para qué sirve el certificado de antigüedad de una vivienda para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

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Nueva Ley Urbanistica de Andalucia

Nueva Ley Urbanistica de Andalucia

Nueva Ley Urbanistica de Andalucia

nueva_ley_urbanistica_andalucia El Consejo de Gobierno de la Junta ha acordado iniciar la elaboración de un anteproyecto de Nueva Ley Urbanistica de Andalucía.

Esta nueva ley se pretende que este lista para el mes de junio y quiere sustituir a la normativa vigente del año 2003.

Como echaremos de menos a la vigente Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (L.O.U.A.).

Como se ha comprobado, la actual norma urbanística no ha dado respuesta a las exigencias de los municipios y ha eternizado la aprobación de los Planes Generales de Ordenanción Urbana.

Novedades nueva ley urbanística Andalucia

nueva_ley_urbanistica_andaluciaLa Nueva Ley Urbanística de Andalucía reorganizará las figuras de planeamiento, introducirá medidas para conseguir un urbanismo sostenible y reforzará la protección de los suelos rústicos.

Además, quiere ser un revulsivo que potencie y genere actividad económica y simplificar la actividad administrativa acortando los plazos.

Por ejemplo, se quiere pasar de 8-10 años en la aprobación de un P.G.O.U. a unos 3-4 años (sin comentarios).

Entre las novedades más reseñables de la nueva ley urbanística de Andalucía podemos destacar las siguientes:

  • Se crearán dos nuevos instrumentos de planificación urbanística, el Plan General de Ordenanción Estructural (P.G.O.E.) y el Plan Municipal de Ordenanción Urbana (P.M.O.U), ambas surgidas a partir de la división del actual P.G.O.U.
  • El Plan General de Ordenanción Estructural define el modelo de ciudad a medio y largo plazo, establecerá las clases y categorias de suelo, sistemas generales, provisión de V.P.O.
  • El Plan Municipal de Ordenanción Urbana concretará las previsiones fijadas en el P.G.O.E. y organizará de forma detallada el suelo urbano a corto y medio plazo.
  • Se crea el Estudio de Ordenación para modificar parcelas concretas.

Por otro lado, se siguen manteniendo los Planes Parciales y Especiales, el Estudio de Detalle, el Catálogo y las Ordenanzas Municipales de Edificación y Urbanización.

Urbanismo sostenible

urbanismo_sostenibleEl Urbanismo Sostenible ha sido uno de los pilares en la redacción de normas urbanísticas de la Junta de Andalucía.

El suelo es un recurso limitado que tenemos que proteger y nos debe llevar a un urbanismo responsable con el Medio Ambiente.

Se añaden nuevos principios que deberán regir cualquier actividad urbanística que se desarrolle.

La preservación del suelo rústico se convierte en una de las prioridades de la nueva ley urbanística de Andalucía.

El suelo rústico englobará ahora las anteriores categorias que se le atribuían al suelo no urbanizable.

Se crea el concepto de espacio verde urbano vinculado a las zonas arboladas de la ciudad para que puedan absorver dióxido de carbono.

Simplificación administrativa ley urbanistica Andalucia

Restar complejidad al nuevo texto normativo es una de sus prioridades, unificando las normas estatales y autonómicas que incidan en el urbanismo.

urbanismo_sostenibleSe recoge la normativa referente a rehabilitación y renovación urbana, así como la de las edificaciones irregulares en suelo no urbanizable.

En definitiva, el anteproyecto para la nueva ley urbanística de Andalucía pretende una reactivación de la economía mediante un urbanismo sostenible.

Aunque aún tendremos que esperar unos meses para comprobar la efectividad de la nueva norma y ver si responde a las necesidades de una población y ciudad en continuo crecimiento.

Se espera que para el mes de marzo este redactado el anteproyecto de ley que recogerá las peticiones de colegios profesionales, empresarios y sindicatos en la fase de audiencia e información pública que permita mejorar el texto.nueva_ley_urbanistica_andalucia

La experiencia me dice que seguramente, por un motivo u otro, se retrasará su aprobación y esperemos que los grandes propositos con los que suelen nacer las grandes leyes no queden en papel mojado.

Aunque daremos un margen de confianza y esperemos que esta nueva ley urbanística de Andalucía cumpla con las expectativas de los empresarios generando actividad económica y eliminando trabas burocráticas que terminan espantando la inversión.

Así como que de respuesta a las entidades locales acortando los plazos de aprobación de los intrumentos de planeamiento que se terminan eternizando en el tiempo e impiden el desarrollo de los pequeños y medianos municipios.

Será necesario que la Administración autonómica, estatal y local remen en la misma dirección y agilicen la parte que corresponde a cada una de ellas.

Si conseguimos esto la nueva legislación terminará redundando en beneficio de la ciudadanía y del medio ambiente en el que vivimos.

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