Legalizacion de obras sin licencia

La legalizacion de obras sin licencia es uno de los casos más habituales que surgen en el día a día del área de urbanismo del Ayuntamiento.

legalizacion_de_obras_sin_licenciaCuando se dan estos casos el ciudadano suele alegar el tan manido desconocimiento de la normativa y basan su defensa en que ellos estaban realizando una “obrilla” y no sabían que necesitarán permiso municipal.

Aunque la realidad es que la mayoría lo hacen para evitar pagar las tasas o impuestos municipales.

Otras personas, cansadas de las trabas burocráticas, directamente realizan la construcción para posteriormente recurrir a la legalización de obras sin licencia aunque ello conlleve una sanción administrativa.

Sea por el motivo que sea, lo que esta claro es que las obras de construcción, de nueva planta o ampliación, de reforma o rehabilitación, que afecten a la estructura o al aspecto interior o exterior requerirán previa licencia urbanística municipal.

Clases de licencias de obras

legalizar_obras_sin_licenciaAntes de empezar, lo primero será distinguir entre obras mayores y obras menores, ya que tendrá importantes efectos jurídicos la distinción entre unas y otras.

Habrá que acudir a la jurisprudencia para clarificar ambos conceptos, aunque cada vez más la normativa autonómica han ido precisando los distintos supuestos.

La jurisprudencia ha establecido en varias sentencias que cuando sea necesario proyecto técnico se calificará como obra mayor, concluiremos, por tanto, que las obras menores no necesitan proyecto.

Podriamos decir que las obras mayores son las que implican una reforma completa de la construcción o edificación, con un incremento del volumen o la superficie, un ejemplo sería la construcción de una casa o su reforma integral.

Mientras que las obras menores se limitan a modificar la construcción sin alterar su estructura o uso del edificio y con un escaso presupuesto, como por ejemplo alicatar un baño, sustituir suelos, cambiar fontanería…

¿Cómo legalizar obras sin licencia?

legalizacion_de_obras_sin_licenciaNormalmente el procedimiento de legalizacion de obras sin licencia se inicia previa denuncia de un particular o por un informe de la policia local o de algún técnico del área de urbanismo.

Tendremos que proceder al restablecimiento del orden jurídico perturbado por los actos realizados sin licencia municipal o fuera de las condiciones establecidas en la misma.

Es aquí cuando habrá que proceder a la legalización de las obras ejecutadas sin licencia o la la reposición a la realidad anterior, dependiendo si las obras son compatibles o no con la normativa urbanística.

Si se declara que los actos se ajustan a la legislación vigente, podrán legalizarse las obras realizadas y se dará por finalizado el procedimiento.


Si los actos de construcción o edificación no son acordes con la normativa urbanística se procederá a reponer la realidad física alterada a la situación anterior.

En caso de infracciones graves o muy graves, se podrá imponer una indemnización sustitutoria, a parte de la sanción que se imponga por la infracción urbanística.

¿Cuándo prescriben las obras sin licencia?

obras_ejecutadas_sin_licenciaEl plazo de prescripción de las obras sin licencia dependerá de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos y del tipo de infracción urbanística cometida.

La protección de la legalidad urbanística se podrá llevar a cabo mientras que las obras de construcción se estén ejecutando y no prescribirán los actos realizados sin licencia.

En el caso de obras ejecutadas sin licencia ya terminadas muchas Comunidades establecen el plazo de 6 años para su prescripción.

En el caso de obras paralizadas durante su ejecución, el acto administrativo de paralización servirá como prueba para el computo del plazo de prescripción.

certificado_antigüedad_viviendaEn el caso de obras ya ejecutadas servirá cualquier medio de prueba. En este caso la carga de la prueba corresponderá al titular de la obra sin licencia, no a la Administración.

Sin embargo, hay supuestos en los que no será admisible el plazo de 6 años para la prescripción de los actos de edificación o construcción realizados sin licencia.

Estos son los casos de terrenos de especial protección, como las zonas de influencia del litoral o las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

En definitiva, podemos ver que la legalizacion de obras sin licencia es posible a posteriori siempre que dichos actos no vayan contra la normativa urbanística y llevarán apareja la la correpondiente sanción administrativa por haber realizado actos sin la previa licencia municipal.

Puede que también te interese saber qué es y para qué sirve el certificado de antigüedad de una vivienda para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

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